曲江拍新“地王”，三兆以南为何难高攀？

曲江新区一地块拍出23552元每平米的楼面价，成为西安新“地王”。该地位于三环外，曾被视为偏远，但随曲江发展至雁翔路一带，其未来高端社区的定位及周边配套设施的提升，使地价高涨。地产商看好此地未来发展，高价拿地或建豪宅项目。此现象反映西安城市南扩趋势及优质地块稀缺性，导致曾经偏远的地区也身价倍增。

昨日(2月19日)，曲江新区一地块被中铁建和曲江置业共同拍得，楼面价23552元每平米，以21.5亿元附加无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平米成交。

2.35万元的楼面价打破此前西咸1.6万元的楼面价和高新1.5万元的楼面价，成为西安土拍新的“地王”。

该地块处于西康高速辅道以东、五典坡路以南，地籍编号QJ7-8-51，净用地面积77928.12平方米(折合116.892亩)，用地性质为居住用地，容积率小于2.0不小于1.5，建筑密度小于28%，绿地率不小于35%。幼儿园配套用地面积6498平方米，建筑面积4046平方米，为公办预留。

单纯以位置看，这块地并不属于人们认知中的买房好地点。这一点，也是昨天除楼面单价创新高后，引起人们讨论的重要一点。

从卫星图可以看出，地块位于三环之外，离西安三兆村不远，它的北面部分地块未来将是安置用地，距离包茂高速一路之隔。最近的地铁8号线和5号线，都不是步行可以轻松到达的范围。同时，隶属于万众地产的德闳中学也还在附近建设中。高价一出，很多人的第一反应是周围配套不够好，为什么能这么贵？

曲江拿地紧张。2021年，有人总结了西安2020年到2021年1月之间的楼面价万元以上的地块分布。其中，以能源金贸区绿城的1.6万元每平米领跑，高新三期、航天贡献最多土地，曲江只有一小块在大唐不夜城附近的12亩居住用地拍出。昨日这块位于曲江二期的新高价地出现后，既是近年曲江发展的果，又是未来这里可能发展的因。

这几年，随着曲江一期附近发展成熟，曲江的发展逐渐到雁翔路一带。昨日竞拍土地以目前公布的楼面价和容积率看，未来的发展方向注定是高端社区。而附近的国际学校德闳中学也证明了这一点。

早在2018年左右，曲江向雁翔路一带发展的讯息铺天盖地而来，甚至有号称“曲江雁翔路时代来临”一说。究其说法的源头，还是在曲江管委会搬迁到雁翔路之后。2019年时，曲江管委会公布过雁翔路东侧拓展区控制的详细规划图。在规划图内，雁翔路以东，金花路以西，航天大道以北，五典坡路以南的大部分地区，被规划为了商业服务用地、文化设施用地、中小学用地等公共服务用地区。

很多人认为该地块楼面价如此之贵，那么将来盖好房子之后会更贵？

与该地相邻的中海曲江大城在去年12月的两次线上登记备案价均价为1.73万元每平米和1.97万元每平米，可以说楼面价远超临近产品售价。此前绿城以20.79亿元拍得西咸新区能源金贸区公开出让的一宗101.878亩住宅用地，地块位于电建洺悦府的北侧，楼面价1.6万每平米，而电建洺悦府在去年4月的售价则只有1.45万元。

楼面价2.3万元每平米，那盖出的房子卖多少钱？

此前招商臻观府楼面价1.14万元每平米，容积率2.8，备案均价在2.5万元每平米。我认为以高楼价拿地，想做高品质产品楼面价加1-1.5万元是合适的，而直接将楼面价乘以倍数纯粹是耍流氓。

地价高于周边产品的售价，对于周边的业主来说无疑是兴高采烈，自身持有的物业有了高地价的背书，所在区域二手房有了更高的预期待价而沽。但我们之前说过，该地块的高地价无疑是要做“豪宅”的，从以下数据可以证明这一点。

查看历年土拍数据，成交楼面价均价从2015年的1252元每平米增长到2020年的3891元每平米，溢价率从接近0增长到39.55%，从土拍均价上增长了2倍，这一点上看与西安房价的增长相同。

2020年土地成交楼面价TOP10排行中有7个属于泛高新板块，1个属于鄠邑板块(高新草堂)，其后曲江和航天城各占1个。

而对比2019年西安楼面价top10门槛则为7200元以上，而到了2020年楼面价top10门槛则到了12000元以上，不得不说地价的涨幅不小。2019年、2020年楼面价top10几乎都在高新，可见地产商们对于高新的预期之强。

这块竞拍高价土地，无非说明，以地产商为代表的资本看好雁翔路一代的未来发展机遇，看好到愿意将豪宅项目放在这里。而地产资本的选择很大原因在于未来此地的如雁翔路以东的完善公共设施建设，和附近其他豪宅类项目的扎堆效应。另一点就是，这一片的土地供应从现在的规划来看，已经较为紧张。而一块超过一百亩的住宅用地，强制配套要求也并不多的地块，是一个拿地的好机会.

千禧年后，西安住房向南迁移的趋势越来越明显。昨天，曲江有一块地的楼面价创2021年开年新高的消息出现后，普通西安人的第一反应大多还是：早年觉得三兆已经是偏远乡村，没想到三兆以南现在也让人高攀不起了。

■文中土拍数据来自克尔瑞

作者沈家明贞观作者

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