中城汇MIDTOWN-区位交通地铁配套楼盘周边评测｜潇洒评楼 该楼盘值得关注吗？

中城汇MIDTOWN位于杭州北部，交通便利，地铁配套完善，周边设施齐全。项目由万科等三家合资开发，整体规划和布局良好，但对购房者需谨慎选择。项目周边交通网络完善，生活配套齐全，但质量和价格尚待考量。户型设计合理，但存在一些不足之处。项目周边环境尚待观察，投资建议慎重考虑。

本来近段时间不想写，因为没空。只是有朋友在问中城汇怎么样，那就稍微做点干货分享吧。

中城汇MIDTOWN是2017年8月由万科以楼面价2.5万左右拍下，其中还包含不少商业面积。由于杭州的商业用地价格普遍低于住宅用地，因此实际住宅楼面价可能会上升。首开均价4万左右，包含4000精装修，地产商还是有利润的，毕竟精装修价格对于“万科”这个品牌来说已经不低了。

现在是万科、招商蛇口、融信三家合资开发，共担风险共享利润。当然现状由万科操盘，以后也是万科物业。宣传口径上，多家公司合资的好处是发挥各家长处。但对购房者来说有一个坏处是，合资公司一般以利润最大化为考量标准，口碑退居其次，交付时出现质量问题的解决效果会比单独开发来的差。(这在杭州并不是没有发生过)

中城汇MIDTOWN的区位，不同人有不同说法，甚至有人说时桥西板块。我只想说：excuseme?中城汇明明在留石高架北侧(地面双向八车道的隔离感还是很强的)，而且从规划上也是祥符东单元的，更何况还是离北部软件园和万达广场比较近，应该算是北软或者万达板块的吧。板块价值基本上是：申花＝桥西>万达(北软)>良渚新城(北部新城)。

位于杭州北部，原来是杭州城市北部边界(留石快速路)外，由于拱墅区这几年追赶势头很猛，因此留石以北也发展得不错。但是城市重要节点基本位于其南侧，北侧余杭区属部分仍然还在规划中。图中都为直线距离，估算车行距离需要乘以约1.5。

约3公里及以内：杭州北部软件园；拱墅区政府；浙大紫金港校区；规划华润综合体

约6-8公里：西溪湿地；在建西湖大学；武林广场；良渚；西湖；

约10公里：淘宝城(未来科技城)；火车东站；

约13-16公里：杭州市政府；规划火车西站；奥体；亚运村；

约31公里：萧山国际机场；

中城汇周边大的交通网络基本成型，且可通过留石快速路联通上塘高架、秋石高架。小区近处用于出入的小路在建设中。

东西向：高留石快速路、湖州街、登云路；

南北向：上塘高架、莫干山路、杭行路；

注：线的粗细代表道路宽窄。实线代表现有道路。

中城汇门口就是地铁10号线会展中心站，而且是与地铁站通过地下通道相连的，号称可以做到“不见风雨入户”。当然了，确实可以做到。我在这里要提醒的是，中城汇分东西两区，两个小区通过地下室的三个口子连通，和地铁站直接连通的是西区。同时由于10号线会展中心站的主体结构位于石祥路南侧，因此需要是穿过一条长约近百米的走道来到中城汇西区的。感受可能并不一定好，但总比穿马路强多了。

但是由于10号线是地铁线路中的“弱线”，重要性较低，因此能直达的地方较少，换乘需求会比较大。

［周边中心］：距离拱墅区政府约2.5公里；

［产业］：最近的为北侧的杭州北部软件园和上城区点子机械功能区；其余较为零散且较为远，例如运河CBD(绿地中央广场)、浙大紫金港周边；更远的则要靠西侧的未来科技城和城中央的武林广场商圈了。

［教育］：小区自带幼儿园；小学最近的为星澜小学；初中有文澜中学(好像是民办的？)，小区北侧正在建设初中，估计小区交付的时候这个初中也可以交付使用了。

［生活配套］：商场，小区自带一定量商业，但是充其量就是放大版的沿街商铺，不是购物中心。小区隔壁就是万达广场，比较方便。其余则可以去大悦城、城西银泰；医疗在版块内不多，最近的就是浙江医院三墩院区和杭州第二人民医院。

［周边住宅］中城汇近距离的竞争对手几乎没有，北侧海德公园还有几栋楼留着，还有一个上海绿都的地块是今年年初拿的。比较近的待售在售楼盘基本集中在申花板块：绿城建发沁园、首开杭州金茂府、融信公馆ARC、合景天銮、融创宜和园、阳光城拱宸府，还有九龙仓的三个地块和杭房地块。

首开的户型没什么好说的，无功无过。

↑A-84中间套户型：三房两厅一卫。正常户型

优：面积小，总价低；三开间朝南。

劣：北侧儿童房很小，很难利用。

↑C-102夹边套户型：三房两厅两卫。

优：三个功能房较大；两个卫生间，不会发生冲突。

劣：只有两开间朝南，导致两个功能房朝北。

↑D1-122边套户型：四房两厅两卫。

优：四个功能房，实用；客餐厅一体，较为大气。

劣：只有两开间朝南。

［布局］：项目采用高低配，因此均没有较大的中心花园；

［周边］：东侧为汽车4s店，销售宣称2019年会人员搬迁，后期会拆迁，由万科进行代建市政公园，如果不搬对东区影响很大，何时搬可能会成为以后的一个维权点；南侧为留石快速路，距离在100米左右，由于由大车经过，会有影响，建议在晴天现场感受，毕竟每个人的阀值不一样；西侧是汽车产业园和制药公司，影响未知。北侧为小河，销售说也是万科代建的市政公园，有待考证。

［质量］：万科的楼盘，不要期待质量太高(广东中山古镇的万科工地坍塌事件可知)，但也不会太离谱。坊间有一个戏称：“万坑”(我也是听来的，戏称而已，万科别找我)。因为万科是对股东对利润负责对，所以基本是在你能忍受的范围内赚最多的钱。近年来，万科在杭州的投诉也有增多的趋势，因此建议各位购房者对样板房的各个子项进行仔细拍照保留，对各个许诺进行存档(别问我怎么存档，我不会)。当然了，还有一点需要注意的是，样板房里很多是非交付标准，是由万科旗下的美好家进行装修的，如果你到时候需要订购美好家加装，最好问一下其他万科楼盘的业主哦～～(我可没说美好家不好哦，毕竟问一下口碑如何莳最保险的嘛，美好家别找我)

［价格］：根据链家的数据，和周边二手房没有差价，所以投资就算了吧，毕竟资金成本在这儿摆着呢。各位可以自行上链家进行比较。

做了两张图，希望能大家用得上。你们对哪个楼盘感兴趣，请在文末留言，我有空去看看。

PS:所有分析图都有原图，如果需要的话欢迎与潇洒哥探讨，微信“xiaosage1089”。

注：基本资料整理自规划局及365淘房网等网站，若有谬误敬请指出。

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