深圳楼市的火爆现象再次上演，华润城润玺一期花园的开盘吸引了众多购房者的目光。这个被称为“润四”的楼盘，以其13万的均价和最低1184万元的总价，迅速成为市场的焦点。仅一天时间，就有1.3万购房者报名摇号，争抢1171套房子。这个楼盘的前三期产品都曾被迅速售罄，二手价格的涨幅远超预期，使得购房者看到了巨大的升值潜力。然而，深圳的楼市调控政策“新深八条”试图通过“无房优先”的原则来抑制房价上涨，但市场的热情似乎并未因此减退。深圳的房价上涨背后，是供需不平衡、城市发展潜力强劲以及房产的金融属性等因素的共同作用。尽管政策调控力度加大，但深圳楼市的热度依然不减，这让人不禁思考，调控政策是否真的能够达到预期的效果。
这两天，一篇10w+在地产圈刷屏了。
这是一篇没有摘要、正文只有一张长图，随意中带着简陋的房企推文，不但轻松收获了10w+，还坐拥1000+“在看”。
这篇文章的全部内容，是一个楼盘的销售方案。
你没看错，我没写错，卖房子的方案成了爆文！
当然，爆文的背后其实是爆盘。
这个盘叫华润城润玺一期花园，是个万众瞩目的“现象级网红盘”，被粉丝们亲切地称呼为“润四”。
润四均价13万，最小户型99平，总价最低“只”需要1184万元。
17日(昨天)开启诚意登记之后，仅仅一天时间，已经涌入1.3万购房者报名摇号，抢可怜巴巴的1171套房子。
而且，听说最难抢的，是接近200平，总价3000万上下的大户型。
而且，它不是忽然火起来的。
润四是华润城的第4期产品，而它的前三期产品几乎都是被“秒杀”。
2015年6月，华润城2期开盘，5小时几近售罄；
2018年6月，华润城3期开盘，当天售罄；9月加推，4小时售罄不说，还顺便拿下了2018年深圳楼盘成交金额冠军。
这个门槛千万的楼盘，为什么那么受欢迎？
因为，实在是太赚了！
如果回顾一下华润城前几期的二手价格，会发现短短几年里，这儿的房价涨幅远超想象。
目前，1-3期二手的成交均价已远超15万/平。
如果2014年买了润府一期，六年房价涨幅接近300%；如果2018年买入润府三期，两年时间过去，房价也已经翻了一倍还多。
(数据来源：贝壳)
这是什么神仙升值潜力！
而这一期，也是真·买到即赚到。
华润城4期的备案均价为13.1万/平，单价区间12.01-14.47万/平，面积有100平、120平、175平、200平，总价区间1184-2984万，此价格包含装修费。
这个价格相比同项目的二手价格，一平方米低了好几万。
简单粗暴地算一下，即使按照最高的价格买最小的面积，即以14.47万/平买100平，然后按最低的二期均价16.9091元/平放盘，一进一出，至少都能赚243.91万。
这种即买即赚的划算买卖，就算是一年级的小学生都能看懂。也就不难理解为啥200方的大户型最受欢迎了。
那么关键问题来了，怎样才能买到这个项目呢？先研究销售方案吧。
没错，那篇爆文就是这样产生的。
今夜，我们都是“打新人”。
但是，在看完销售方案之后，许多网友大呼“不用凑热闹了”。
方案中说，润四将采用“无房优先”的原则进行意向登记，这使得大部分有购房资格，但已有一套房的买家很难获得摇号资格。
事实上，“无房优先”是深圳楼市今年8月份才出现的新词，是深圳715调控后的产物。
从去年年底开始，深圳的房价呈现不可阻挡之涨势，二手房价上涨尤其迅猛。
据中原成交系统数据统计，2019年6月二手房均价为57842元/㎡，2020年6月二手房均价为68254元/㎡，即使在疫情间，涨势也没有断过。
个别小区的业主甚至开始抱团涨价，市场一片喧嚣。
被骂了半年之后，今年7月15日，深圳官方出台了史上最严厉的房地产调控政策——“新深八条”。
毫无疑问，新深八条对楼市的调控力度是十分大的，效果也立竿见影——二手房成交几乎腰斩。
(图：新政前后对比)
不过，时间一长，新政对楼市的影响，似乎并没有那么强了。
国家统计局公布的70大中城市商品住宅销售价格显示，10月份，深圳新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%；二手住宅销售价格环比上涨0.9%，领涨一线城市。
如果把时间线拉长了看，深圳房价的涨幅，刹车迹象并不明显。
是调控的政策方向不对么？应该不是。
要知道，为了寻找楼市调控“良药”，今年7月，深圳住建局是特地派出了10人的考察团队，前往长沙“求真经”的。
关于长沙的调控，之前局姐在《长沙，一座对自己房价最狠的城市…》里详细分析过，这儿堪称目前中国房地产调控做得最好的城市，是分城施策的调控样本。
长沙的房价有多平稳？
2011年到2020年，深圳的房价涨了300%，广州房价涨了200%；
长沙的房价从6300起步，10年之后，终于迈入万元大关，十年涨幅刚超60%，平均每年的涨幅不过6%。
堪称楼市异类。
而在反炒房上，长沙是没有最严，只有更严。
自2017年开始，相继出台“318”“520”“923”系列调控政策和“625反炒房”9条措施，从土地出让，到限购、限售，限离……几乎所有的政策漏洞，都被堵上。
效果当然是显著的。
从2018年至2020年，长沙二手房均价不涨反跌，埋葬了一波又一波炒房客。
“让炒房客有来无回”已经成为了长沙楼市的最强音。
珠玉在前，深圳也依葫芦画瓢，“学成归来”之后，便发布了“新深八条”。
细心对比便可发现，“新深八条”中有很多长沙“老大哥”的影子，比如公证摇号销售、刚需优先摇号选房等等。
不仅如此，在某些方面，深圳还更加严格，比如落户满3年且需连续缴纳3年社保才能有购房资格。
方向正确，力度更大，那为何深圳的调控效果并不明显呢？
原因主要有三个。
首先，客观上说，深圳楼市确实供不应求。
楼市限购本质上，是一种用政策强行降低需求的手段，但没办法直接提高供应端的数据。
作为移民城市，深圳的落户政策是十分宽松的。
据统计，2016年深圳常住人口1190.84万；2109年常住人口达到1343.88万，4年间累计增加了约153万。
但这4年的新房供应是多少呢？
只有14.8万套左右，不到人口增量的十分之一。
十个人抢一套房，房价不上涨才怪。
从供应端看，深圳的面积小，人口密度大，但居住用地供应有限。
在2019年的用地结构中，居住用地整体占比仅为14%，与商业服务用地相同，远低于产业用地。而这，是深圳长期土地规划决定的。
长期的居住用地供应不够，新房又何来补充？
其次，深圳自身发展潜力确实强劲。
目前，深圳已经用40年的时间证明了自己无可取代的价值——
2019年GDP超过广州，位列一线城市第三；以8家500强房企数量超过广州香港，位列全国第三。
得益于深圳的城市发展及定位，未来深圳对人的吸引力只会越来越高。
中央对深圳的目标是：
2035年，建成具有全球影响力的创新创业创意之都和我国建设社会主义现代化强国的城市范例；
本世纪中叶，成为竞争力创新力影响力卓著的全球标杆城市。
这样看来，深圳留给人们的想象空间还有很大。
最后，也是最重要的一点。
在深圳，房子的金融属性，太强了。
说白了，经过了这许多年房价只涨不跌的市场教育，“房价必涨”几乎成了深圳楼市的信仰，根深蒂固。
因此，房产对于大部分深圳人而言，与其说是一个温暖的小窝，不如说就是一件快速提升资产的投资产品，和股票、基金本质上没有什么两样。
即使是一套房都没有的刚需，在买房时，首先考虑的也是未来的涨幅，而不是居住的舒适度。
局姐就有个朋友，去深圳两年，还住在出租屋里，自住房都没解决呢，就和几个朋友跑去惠州，急吼吼地打算集资买套投资房，放着等升值。
政策调控当然可以学长沙，但是，长沙多年以来用平稳的市场教育出来的，真正“只住不炒”的那群购房者，在深圳，是一点都没有的。
除非深圳能像长沙一样，坚持调控长时间不放松，否则，政策归政策，市场归市场，真正能赚得盆满钵满的，不过是游走在中间地带的灰产罢了。
好了，前几天，东莞住建局又去长沙学习了。
猜猜接下来，东莞会发生什么？
以上。
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