总价280万起亦庄金悦郡值得购买吗

金悦郡位于通州马驹桥，由国企联合打造，均价约4万，总价280万起。项目周边配套完善，交通便利，户型方正且南北通透，精装交付。马驹桥区域价值凸显，适合亦庄工作的刚需人群。但需注意通州“双限购”政策可能影响购房资格。综合考虑，金悦郡性价比较高，适合符合条件的购房者。

金悦郡作为马驹桥区域内的首个限竞房，开盘就赚足了人们的关注。尤其标语中带着“亦庄”二字，更是让无数人心动不已。

不得不说，均价不到4万的纯南北向社区，280万起的首付门槛，是否解除通州购房的“双限”，都牵动着刚需购房者的心。

具体值不值得买？【维居】给大家从产品本身和价格给您分析分析。

项目简介

亦庄金悦郡

位置：北京市通州区环景西一路与景盛南二街交叉口西南

【开发商】：金融街、首开、通投三大品牌国企联合打造

【占地面积】：约7.3万㎡

【总建筑面积】：约26万㎡

【容积率】：2.2

【总户数】：1738户

【总楼栋数】：31栋楼(洋房1-9层，高层1-28层)

【层高】：2.9米

【梯户】：全部1梯2户(全南北通透)

【交付标准】：精装

【交房时间】：2023年5月

【物业】：首创万科物业，3.80元/㎡

【均价】：4万左右

【总价】：250万起

【户型】：60-118平

项目位于通州马驹桥合生世界村西侧，1700户的大社区分为南北两个地块，并配建一个4000平米的幼儿园。

2.2的容积率，整个社区居住密度适中，而且没有东西向户型，具有均好性。拿地楼面价2.2万元／平米，限均价4.5万元／平米，之间的价差已给足开发商利润了，所以他们也可以踏踏实实做好产品。

金悦郡总建筑面积约26万平米，分为南北两区。北区16栋楼，共999户，南区15栋楼，共739户。本次开售的是南区，包含6-9层洋房和13-15层小高层两种类型，均为一梯两户。

金悦郡作为准现房，各项工程已基本完工，可清晰看到建筑立面、楼间距、朝向等细节，规避风险。买准现房可以对房屋实际朝向、施工质量、户型格局、通风采光等有真实的了解，样板房的呈现的美好都将逐一落地，不用担心会存在较大差异的影响。意味着小区园林、商业、交通等配套更加完善，居住后生活便利将大大增加。

区域价值

亦庄外溢马驹桥价值凸显

项目所在马驹桥板块离亦庄新城的亦城之心非常近，可以享受国家级经济技术开发区发展利好。它是亦庄新城外溢人士置业首选之地，

随着小米汽车约600亿投资智能制造基地，中芯国际约500亿投资进驻马驹桥等十余个头部企业入驻，高知人群聚集，马驹桥区域价值逐渐凸显，也为项目的价值攀升提供强有力支撑。

交通路网发达，便利出行

由漷马路、京沪高速、六环路等城市主干道组成的两横七纵交通路网，便捷串联京东、京东方、BDA等亦庄知名企业；可快速畅达国贸、通州副中心等核心商圈。

随着S6线划为“2022年北京重点工程”，轨道交通加速上马，将进一步便捷项目的立体出行。

项目亮点

01三大国企联合打造

金悦郡是由金融街、首开、通投三大品牌国企联合打造的“郡系”力作。

02户型南北方正精装交付入住

都是小高层洋房产品，一梯两户，户型很好，南北通透，精装交付，拎包入住。

03临近亦庄配套齐全

地处亦庄新城是北京重点发展核心区，科技创新中心，生态文化中心，周边配套齐全，交通方便。

04金牌物业全体系品质服务

第一太平戴维斯物业竭诚为您服务。

户型分析

对于限竞房来说，除了价格低能占据一定优势，还有就是踏踏实实可以把产品做好。这一点上，金悦郡做得还不错。共四种户型，布局合理，且均带飘窗。

A户型——72㎡

两室两厅一卫

72平米两居，南北通透，各个房间的面积分配都比较合理，不过卫生间也是暗卫。

B户型——87㎡

三室两厅两卫

87平三居是主力户型，有两种户型可供选择。其中B户型的270°转角飘窗很亮眼，南向两面宽，达到6.8米；餐客厅一体，整体空间感还不错；主卧做成了套间，也设置了衣帽间；北向两个房间的面积不算很大，做儿童房和书房比较合适；厨房是U型设计，操作空间还算灵活；两个卫生间，缺点是主卫是暗卫。

C户型——87㎡

三室两厅两卫

C户型为经典三面宽的“眼镜”户型，南向总面宽达9.4米，采光挺不错；客厅-餐厅-厨房没有明显的边界感，是实实在在的南北通透；主卧为套间设计，卫生间为明卫；次卧带一个小衣帽间，可惜次卫也是暗卫；厨房是大U型设计，面宽更达到4.13米，很宽敞；北向次卧面积相对较小，可作为书房使用。

D户型——118㎡

四室两厅两卫

118平米四居，网红的四叶草户型——全明格局。户型方正，南北通透，南向总面宽达10.4米；从户型图上看，主卫带浴缸，次卫干湿分离。总的来看，各处设计都没问题，如果想改善居住，那一步到位买这个就行！

整体来讲，金悦郡的户型还是很不错的，唯一短板就是有暗卫的设计，不过结合项目价格来说，羊毛哥觉得都可以接受。

样板间鉴赏

项目配套

「交通配套」

实话说，金悦郡在六环外，位置有点远，但是周边配套还算完善。距离南六环600米左右，轨道交通稍显欠缺，所以目前还是以自驾为主。

如果是在京东总部或亦庄小米产业园工作的朋友，通勤时间都在20分钟左右。规划中的地铁21号线，未来将在金悦郡北侧设马驹桥站，距项目约1.1公里。

「商业配套」

项目内部配建约2300㎡商业配套，东侧约500米即可抵达中邦NewLife广场、永辉超市，满足日常生活所需；大族广场、盒马鲜生、龙湖天街等商圈环伺，为品质生活加码。

「教育配套」

教育方面，除了现有的现有的金桥小学，项目也配建了约4000㎡幼儿园，小区北侧及南侧规划有小学及中学教育用地，一站式教育还是可以实现的。

「医疗配套」

社区内部配建卫生服务中心，周边同仁医院(亦庄分院)、东方中医院南院、通州友谊医院等多家三甲医院分布，为业主健康保驾护航。

「生态配套」

西侧规划大型生态公园与区域内组团式生态规划相辅相成，总绿化面积达4200万㎡，相当于15个颐和园大小，负氧离子浓度是国贸的400倍。

总的来说，金悦郡的周边配套还可以，如果不纠结六环外的位置远和教育资源的话，综合产品和价格来说，金悦郡是个不错的选择。

周边房源对比分析

目前释放的价格是总价280万起，以最低售价3.9万/平来看，这个价格和周边二手房相比优势不大，但胜在户型更好，还带精装。

在精装品牌上，据说选取的是国内知名一线品牌或同档次品牌，例如诺贝尔、圣象、欧普、科勒、方太、美的、松下等。

所以，金悦郡在久未有新房供应的马驹桥，产品优势比较明显，适合在亦庄上班的刚需人群上车。

在马驹桥置业的买房人最关心的除了价格，就是“双限购”问题。其实金悦郡最大的问题也是购买资质，现在很多看上这个项目的朋友迟迟不能下手的原因，也是购买政策是否还执行通州的限制？

虽说马驹桥的不动产登记业务改到亦庄经开区办理，金悦郡拿到的预售证也标有“(开)”字样，但目前仍没有任何明确政策表明马驹桥可以解除通州“双限”。

这就意味着，能买马驹桥房子的业主，要么是拥有北京市户籍或北京工作居住证购买首套，要么是非京籍则既要“满五”又满足连续三年在通州缴纳社保或者纳税。如果是购买二套，则需要北京户籍落户通州满三年，或者连续三年在通州缴纳社保或纳税。持有北京工作居住证也要连续三年在通州缴纳社保或纳税。

这样看来，马驹桥二手房房价之所以不高，与通州“双限购”直接有关。接盘侠少了，房价上升的空间也小了。

据【维居】了解，这个项目算通州还是算亦庄，要到取证时才知道，谜底才能晓。

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——北京楼盘返现金额——

1、亦庄新城合生me悦，和锦诚园、熙悦云上、金悦郡，维居新房返现3-10万。

2、大兴橡树湾、未来云城、德贤华府、和悦春风，返现3-7万，每周更新特价房信息；

3、通州碧桂园和世界、金地壹街区、融御、国悦未来悦，购房返现3-6万，另有特价房；

4、朝阳望京养云、和光悦府、德贤御府、朝阳壹号、绿城沁园，维居新房返现4-15万。

5、丰台中海甲叁号院、泰禾金府大院、东叄金茂府、中国府，返现10-28万，特价房每周同步。

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