上周探访了大湾区，从广州南沙到惠州惠阳，感受了深圳政策影响下的楼市波动。惠阳之行，我重点关注了碧桂园十里银滩和惠阳城区。十里银滩以其旅居卖点和居住氛围吸引了我，而惠阳城区则是环深置业的热门地。碧桂园十里银滩的绿化、建筑特色、清洁度和商业氛围给我留下了深刻印象，商铺开业率高，居住人气旺盛。惠阳城区房价上涨，新老城区发展不均，跨城地铁对新城影响有限。整体而言，惠阳作为临深置业地，预期不高，相比之下，南沙更吸引我。
上周去了一趟大湾区，在周一的时候推送了我的深圳行《》。我在湾区暴走了两天半，来回横跨深圳，从广州南沙到惠州惠阳，从龙华到光明，再到南山
今天周末接着上次没说完的，本周聊一聊在惠阳的个人感受，下个周末我们来继续南沙。
之所以会去南沙、惠阳，也是因为深圳被摁住之后，大水一下就往四周漫过去了。环深各市都享受到了一大波“深政红利”，(没写错，深圳的严厉政策)楼市有不小的波动。
深圳东面的两个目的地
惠阳之行，我有两个目的地。一个是碧桂园十里银滩，一个是惠阳城区。
十里银滩是久仰大名，早就想去看看了。做旅居产品的朋友多次提到过这个项目，而我之所以想去看看主要的原因是：据说这个以旅居为卖点的海景项目，竟然真的形成了居住氛围，有点海边小镇的意思，甚至出现了刚需盘的感觉。
海景房我真没看过，但是听闻不少。在我概念里很多项目都应该是人烟稀少的，但是去过十里银滩的都说那里人气还不错，各类商店都开了不少，遇到节假日人满为患。
这个事让我印象很深，所以很想去看看这个运营成功的旅居项目，是不是真的如他们所说。
另一个目的地是惠阳城区，自然是环深置业的主要目的地之一。上一次去到惠阳还是2015年，从惠州去深圳从惠阳路过，完全没有印象。
那一次只记得全国都市场一般的楼市，深圳龙华在那年完成了翻倍深圳真的是座神奇的城市，楼市无冬季
碧桂园十里银滩
湾区气候好，这一点真的是羡煞我了。长江流域的这一众城市都跟南昌差不多，夏天热的死，冬天冷的死
由于多年的东北生活经历，说实话北方冬天比南昌舒服不少，我在东北穿的比南昌还少。北方的四季分明、夏天不热、冬天暖气也过得比咱舒服
所以南昌这几天入冬之后，颇为想念湾区的天气闲话不多说，聊聊十里银滩吧。
它在哪？
从福田CBD走惠深沿海高速过去差不多90公里，车程两小时之内，我是花了一个半小时。(恩，有大佬丢了一辆粤B的车给我，我就住的酒店就在福田中心区)
过路费具体几块钱不记得了，反正肯定不到20，深圳段是免费的，惠州段才收费。整个项目的范围非常大，十里银滩几乎把整个海湾给包下来了，不过也不止它一家房企。这里还有华润、融创，以及一些小开发商。
十里银滩体量巨大，但也有独立的出入口，把车开进“小区”之后，里面别有洞天，真的很大。下图红色框里的是1234期，已经全部交付，入住率还不错哦。黄色框是正在开发的5/6期，还有待开发的7/8期。
有几点感受：
1、绿化很茂盛，我本人非常喜欢热带气候和热带那种大叶的植物，郁郁葱葱的。严格意义上说这里还不算热带，但是气候和植被总体大差不差了。
2、建筑很有特色，相比咱南昌一板一眼的建筑，这边的住宅外立面拥有各类造型。外立面越有视觉冲击，内部结构就越有考验。通常来说，外立面有造型的，户型都算不上好。不过外面好看，也是一种优点。
3、里面都蛮干净的，有少量游客，和一些居民在散步，以及少量外籍友人出没。
4、整体的氛围和环境真的不错，假如我现在退休了，我可能会到这里来住。要去深圳玩，开过去一个多小时也行了，晚上吃完饭再回来。这种项目与其去赌未来的大饼，不如把握当下。
5、商铺的开业率还是蛮高的，当然并没有全开，而且还有一些开业了又关店的商铺。商业氛围是不能跟城市相比，但是对比小镇商业里，那真的还是非常OK的。
6、路边停了很多车，住的人还不少。
7、我特意拍了一些房子，数了一下装窗帘和装空调的户数，估摸着超过了一半，部分楼栋感觉有78%-80%都装修了。(我说的是装修，不是入住，因为可能存在装修了但未入住的情况)另外，我在商业街上散步，装修声此起彼伏，还有人在装修。
8、以上都是1234期的感受，这里称作西区吧。东区就是5678期，还未交付。
9、这个碧桂园和我认识的感觉有点不一样，至少这些交付小几年的房子，看过去都还不错。而且新房那边的设计一点都不“套娃”。
10、这里的部分业主不仅达到了养老目的，还完成了退休再就业！有业主会开电瓶车载游客赚点零花钱
话不多说，上图！(36张图)
1、环境篇(天有点阴)
2、建筑篇(可以点开大图数数入住率)
3、商业篇(各类业态很生活化)
且不说遍布各地的沙县、兰州拉面这里奶茶店、华莱士、开锁店、中介店、足浴、KTV，甚至小牛电动车和欧派都有专卖店。生活场景已经不是旅居地产那种感觉了，有刚需楼盘的感觉。
十里银滩这个楼盘大概的售价在1.2-1.3万的样子，我在售楼处算了一房和两房，不能看海的那种，总价会低一些。一房差不多40-50万，两房差不多70万出头。
我是这么认为的，我如果真的要住，我应该不图海景，只图气候。说实话这个海景一般，当然有肯定比没有强。
5期这边是在山上做房子，一个小片区占据一个平台，然后再坐一个9层楼高的电梯再上一个平台，然后在这个高平台上再做房子。一共有5-6个这种山腰平台，在平台的一楼就能直接看海。
这个楼盘的投资属性，我不敢讲，也真的讲不清。但是如果你真的要养老或者度假，可以来这里看看，比海南便宜很多，也不是那种海边鬼城，生活娱乐不成问题，离深圳不远。
临深热门之惠阳区
同样是第一次作古认真的到惠阳，来一次肯定是远远远远不能了解透彻的。十里银滩是一个距离深圳90公里的项目，非常简单。而惠阳是一个板块，涉及的东西太多了。
先说一个最直观的感受：涨价了！
虽然咱没认真来过，但是圈子里的新闻是常有的。18-19年有个项目售价是1.2-1.3万，现在基本1.5万以上，我这次重点看的这个项目基本1.6起步，1.6-1.8万！马路对面就是荒地，还有棚户的那种
这里还有一个插曲，他乡遇故知！
据售楼处小姐姐介绍，惠阳分为新老城区，以龙海一路为界，北面老城，南面新城。这条路也是直接对接到深圳的坪山大道，惠阳区基本上与坪山区无感对接，开车不知不觉就到了深圳的坪山。
所以这里也是临深置业的热门目的地，而且是门槛相对低的地方。所以这里也是投资客占比很高的地方，就我所粗浅的理解，这里一般这里讲三个概念：临深、跨城地铁、大亚湾。
临深就是无感对接坪山，坪山是一个工业区，它的画风给我感觉可以类比为南昌的望城吧。
跨城地铁就是深圳14号线，如下图：
这条线从岗厦北(福田CBD)到沙田(坪山区与惠阳交界处)，然后就是后面的虚线延长段，如果按照上图所示的走向，基本上都是龙海一路以北。
也就是说延长线是往老城区去的，关于这一点与接待我的小姐姐描述的大致差不多。那么也就是说新城区基本上不能直接受到这条未来地铁的福泽，惠阳老城区才是人口密集的地方。
所以新城区需要先“摆渡”一段到老城区才能乘坐这个地铁。
最后是大亚湾，说实话大亚湾从上学时就开始听了，旅游、水产、港口以及石化产业是我get到的几个点，以及听说过一些制造业从深圳转移到这里，给我的感觉能量不是很高。
相对坪山4万左右的价格，确实不算贵，但是这毕竟是两码事。
仅仅就开发程度上的感受，还是比较初期的，处于一个还是有些粗放的开发状态。当然也有成熟的地段，比如万达广场附近。
来一趟并不能说明什么问题，我看到的惠阳仅仅是一个静态的惠阳，不知过去也不知未来。如果仅仅对这个静态做一个评价，我的感觉是预期不是很高。
相比之下，南沙我的兴趣更浓厚。如果不做深究，只根据我这一次行程的见闻做购房决策，以及两边的价格，我会choose南沙！
所以，下周末咱来简单唠唠南沙！另外，我们读者里其实有不少都在湾区生活，会比我更了解，可以在评论里大家交流一下！
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