这篇文章介绍了上海两批次2000万级别的新盘，对比了各个楼盘的优劣势。其中，中企海睿滨江成为了热门话题，文章对其地段、楼盘特点、倒挂情况等方面做了详细分析。除此之外，还介绍了其他几个楼盘的情况和特点。总的来说，本批次的新盘分数普遍偏高，对于想购买海睿滨江的买家，建议及时出手。文章内容丰富，观点明确，对于想了解这些楼盘信息的人有一定的参考意义。
第2批新房，2000万级选手，真的挺惨。
今天，我们来分析第2批的新盘，可选的2个别墅项目以及5个平层项目，看看2000万选手到底惨在哪里，以及为何中企海睿滨江能成为这一批的大热门？
别墅只有2个项目，要么套数少，要么在外环外，并且接近满分。
①静安府——仅12套
静安府是老网红了，这次推出了西区保留的12套房源，均价在10万出头，面积段在170-180平左右，也就是总价在1700万左右。
作为老网红盘，它的地理位置是不错的，虽然在中环以外，但仍然是市区非常稀缺的叠加别墅产品。
目前在二手房市场的价格大概在2700万左右，买到就净赚1000万，你说香不香？考虑到只有12套产品，竞争将非常激烈，如果不是接近满分的选手，我觉得就不用考虑了。
②蟠龙天地——在外环外
蟠龙天地自从一期开盘以来，就一直续写着各种神话。
首先蟠龙天地一期已经交房了，尽管有各种各样的交房质量问题，仍然没有妨碍它以9万多的二手房价格成交。(还没有产证，但已经有交易了)
其次，蟠龙天地第二批开盘，在社保系数0.11的情况下，分数也高达81.26分，裸分接近于80分，非常惊人。
这批蟠龙天地3期，相比于1期和2期，地段会更加优越，更靠近整个蟠龙商业综合体的核心区，紧邻地铁17号线的蟠龙站。这一批开出来的户型，面积跨度比较很大，洋房从90平跨度到195平(洋房面积段90/125/185/195)。不仅有90平的小三房，还有195平的大四房。同样，叠加和合院的产品，面积段从135平到207平，一直跨度到了350平。所以在2000万级，可以考虑蟠龙天地的叠加和合院的产品(单价8.19万)。
作为大虹桥的核心区，蟠龙天地和万科天空之城，以及仁恒西郊的二手房小户型，已经站上了10万单价，可谓是外环线上倒挂最多的楼盘。但这次，蟠龙让买房人犹豫的点，在于说，大户型能不能买在外环外？有谁会愿意在外环外买到这么大的面积吗？
在小魔女看来，如果有自住需求，蟠龙的这一类别墅产品，相信不会让你失望。如果你是纯投资的话，这个总价段在外环确实有些偏大。
但我仍然推荐高分选手去认筹。首先，瑞安打造过的新天地以及瑞虹新城，都没有让买房人失望过；其次，蟠龙这一期开的位置确实是位于整个大虹桥的核心区，甚至是整个盘龙综合体的核心区，那这一类的产品在当地相对稀缺。
以上是2000万级能考虑的2个别墅项目。这两个里面，静安府更好，毕竟地段是衡量房地产非常重要的标准，但如果你的总价预算比静安府低，加上分数没有那么高，那买到蟠龙的概率会更大。(但是我们预测跟上一批81分比，估计也下不来几分的)如果裸分在75分以上，想考虑外环线上的别墅，那小魔女认为蟠龙是首选。
我们看下本批次内环，2000万级有哪些平层产品，看看中企海睿滨江的竞争对手实力如何~
①招商虹玺——175平仅3套
招商虹玺更像是瑞虹的亲弟弟，它紧贴着瑞九，就在太阳宫的北侧，虹玺的地块相对于瑞九要小很多，它主要是由小户型和一些叠加产品构成。
虹玺本次开盘均价12.25万，推出的户型整体偏小，其中85-89平的A户型129套，103-106平的小三房户型253套，我们今天讨论的2000万级175平的户型只有3套。
所以如果是2000万左右的预算，这次去买虹玺，买中的概率是非常低的，不如去等虹玺的下一批叠加产品出来，更适合高预算的选手。
②仁恒海上源——微观环境太糟
这是仁恒海上源的第三次开盘。第一次开盘，赶上21年第五批神仙打架，然后它还不给看样板房，让买房人纯盲买，可以说仁恒有点太轻敌了，结果在0.21的社保系数下只有50分出头。第二次开盘，是去年的第六批，分数是70出头，算是正常分数了。
那我们看一下这个盘的基本情况，仁恒这一批的均价11.5万，跟前两批次持平，没有上涨。在2000万级，可选的户型是168平的3+1(横厅)。户型设计以及仁恒的产品力，各方面都是不错的。作为纯仁恒打造的第六代产品，采用的是铝板的外立面，小户型的精装修减配比较严重，大户型也没太减配，好歹是用了大理石跟一部分米勒的厨卫。小区的容积率2.65，并且做了露天泳池，近几年内环内新盘很少有配泳池的，因为很少内环内有这么大的地块了。
但仁恒的争议在于2个点：
第一个，它在杨浦，杨浦整体的城市界面还是有待提高的。很多高预算的买家，对杨浦没有那么认可。
第二个，微观环境上，仁恒在江浦公园板块(如果说杨浦内部也有鄙视链的话，那么江浦公园绝对属于中下游)周围环境很难改善。整个项目的西侧是很旧的一个商品房小区，叫做现代星洲城。然后南侧是江浦公园，但江浦公园本身也没有太多的景观可言。项目东南方向，有很多老旧的多层的老房子，然而这些老房子，是暂时没有拆迁的计划。
如果你的预算是2000多万甚至是3000多万，那么除了对于小区本身的品质有很高的要求外以外，相信你对于他周围的环境也有高期待。第二批开的楼王270的大户型，其实认筹的客户并没有消化掉，是销售紧急联系了场外买家，才把它清掉的。可见3000-4000万的买家对于这个板块、地段、周围的环境的抗性是比较大的。
2000万级有168户型，要买也是有一定难度的。这次一共是77套，占比大约20%，可见这个户型占比并不高，所以想买到称心的户型和楼层，没那么容易。
③华发仁恒苏河世纪——地段最好最热门
苏河世纪位于老静安苏州河的北侧，在四行仓库旁边，往东一公里就是华侨城苏河湾及中粮的高端盘静安天悦壹号。
小魔女认为苏河湾这个弯的地方，将会成为未来豪宅的一个集中区。目前两个项目的二手，成交价在18-23万/平左右(但是网传挂牌价已经高达28万，小魔女建议大家分析市场的时候，不要去看过高的挂牌价)。二手房市场20万，新盘才13.3万，倒挂不小。并且华发是国企，仁恒是中产的C药，这两家开发商强强联手，怎么看这盘都差不了。所以这个盘的热度一直很高，尽管没有售楼处，也没有样板房。如果你想认筹，只能盲买。即使网传有高额的装修包，也没有阻挡购房人的热情。
对于2000万级的买家，比较尴尬的是没有合适的户型段，这个盘只有106和238两种户型。均价13.3万，所以可接受的楼层大概在15万及以上。那么100平的户型大约在1600万，238的户型，总价大约在3600万。
小魔女认为，如果你是高分选手，预算在2000万左右，也可以考虑降低预算来打这个盘。毕竟这个地段真的非常优越。
④天汇世纪玺——备受争议
天汇世纪玺就不多讲了，它本身的硬伤是比较多的，周围的环境也比较差。虽然也在内环内，但是市场对它的认可度比较低。
如果你是低积分选手啊，想去冲击新盘试试看的话，不妨去试一试。不过从目前认筹的情况来看，大概率还是要触发积分的。
⑤中企海睿滨江——内环内看江10.5万
浦东内环内看江只要10.5万，要多香有多香啊。
首先来看下地段，中企海睿滨江在浦东的北滨江板块，这个北滨江板块最出名的盘莫过于去年第五批开的九庐。但是跟九庐比，显然海睿滨江的地段要差很多。沿着北滨江沿岸从核心的陆家嘴区域往东，依次是万科翡翠滨江一期二期、中企海睿滨江、浦发壹滨江。虽然说海睿滨江离陆家嘴的北滨江核心区距离有些远，更靠东靠杨浦大桥，但好歹也是一线滨江，还是很稀缺的。
再看一下中企海睿滨江的微观环境。海睿滨江紧靠地铁14、18两条线交汇处的昌邑路站。在浦东大道的南侧，仍然有一些老破小，但是以北的环境还是可圈可点的。地块的东侧是浦发壹滨江，西侧是洋泾港。
整个地块一共是由3栋17层的住宅楼构成，户型段为140/175/210平，精装交付，在内环盘里的装修标准算中规中矩。此次的开盘均价是10.5万，预计认筹比是1比2.5，社保系数0.23，认筹时间预计在6月22日。
倒挂是大家最关心的问题——海睿滨江到底是倒挂了10万还是7万呢？
目前二手房市场离海睿滨江最近的是万科翡翠滨江二期，成交价在18到20万一平，20减掉10.5等于10万。那海睿滨江倒挂有10万吗？小魔女认为并没有。
海睿滨江不论是从看江的风景、地段，还是从楼盘的档次上，都低于万科翡翠滨江，因此我们不能把翡翠滨江的20万平移到海睿滨江。
那再看一下板块附近看不到江的次新小区——尚海骊景，它楼盘的体量、品质也非常不错，尽管是毛坯交付的，但它采用的是全铝板的外立面，那尚海骊景二手房的成交价大约在15万到16.5万左右。
我们把万科翡翠滨江和尚海骊景结合在一起，可以推断海睿滨江真实的倒挂在六到七万左右，可谓是在本批次里最强倒挂。
讲完了倒挂，我们来看下海睿滨江的优势：
看一下户型，海睿滨江有四种户型，140标准的三房，两厅两卫板式户型，并且做成了飞机户型，没有什么要挑的毛病，175的三房做成了时下流行的横厅，虽然同样是三房，但是空间尺度更开阔。210平的四房做了两种户型，其中西边套为了看江，把厅做在了北面，把所有的卧室都坐在了南向，而且做了多个套房的设计。中间套就是常见的南北通的板式户型。总体来讲，这四种户型都没有什么硬伤。总价140的户型大约在1500~1600万，175的户型在1700~2000万左右，210的户型在1900~2600左右，这个是小魔女预判的，因为具体的一房一价表没有出来。
精装的标准也还可以，该有的内环楼盘的配置都有，日立的中央空调新风系统大理石啊，高仪的龙头，米勒的餐具等等，没有特别严重的减配。
再来看一下哪些楼层和位置，看得到江。考虑到未来北侧有一栋50米的办公楼，210户型的高层15楼以上看江是一览无余的，中高区可以看到部分的江，最东侧的175户型也会看到部分的江面。最南侧的这一栋140和170的时候，把它当成像尚海骊景一样没有江景的，浦东内环品质新盘就好了，那也有好几万的倒挂。以上是海睿滨江的优势。
然后再来看一下它的小硬伤：
首先第一个大家最关心的点是噪音，项目不远的东侧就是杨浦大桥。甚至说我们看到江景的同时，也可以看到杨浦大桥上的车来车往，所以噪音的问题是买房人比较担心的。小魔女团队去实测过，噪音的影响不是特别大，毕竟中间还隔了挺多的写字楼。
此外另外一个瑕疵就是整个项目北侧的小桥，洋泾港的小桥。其实我们认为洋泾港桥面车辆通行的噪音会比杨浦大桥来的影响更大。那尤其是三到五层左右跟桥面齐平的这几层。
除了噪音问题以外，还有一个就是会不会窝在里面的感受问题了。为什么呢？周围的办公楼高楼林立，以及东侧紧挨着浦发壹滨江也是高层，所以相当于海睿滨江这儿是凹进来的。那会不会有一种窝在里面的感受，会体验不太好，也是买房人比较担忧的。、
但这个问题其实不大，毕竟在倒挂面前，这些都可以忽略。通过上述两千万级新盘的对比，尤其是我们对于海睿滨江的具体的测评。这一批入围以后买中概率最大的是中企海睿滨江。毕竟它175的户型有126套，占到总套数的67%，所以两千万级的选手入围以后，买中概率最大的就是海睿滨江了。但是，由于本批次多个新盘都不冻资，因此分数普遍会偏高。所以你的分数在社保系数下低于八十五分，小魔女认为你买到这个盘的概率就比较小。最终大家请以售楼处销售和官方公布的信息为准。
最后一个问题，大家最关心的，我冲着江景，认筹海睿滨江，如果到我的时候没有江景了，那我还买不买呢？还是我打下一个新盘？
小魔女建议只要轮到你的时候，不是超低的楼层，比如说一楼二楼，或者是紧靠桥面，或者是临着变电箱、小区垃圾房等，就赶紧上车吧。
因为新房认筹不冻资，对于一些资金没有完全准备到位，或者说纠结打新成本的买家，更愿意去尝试，那分数会普遍的往上走。所以除非你是满分或者超高分选手，你又特别挑剔，可以等下一批，否则对于中偏高分数的选手，还是尽快上车为好。
我是魔都小魔女，感谢您的阅读，如果对于第2批次的新房或者二手其他有疑问，欢迎您留言，我们会一一回复。
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